Die Aussgangssituation
Am 14.08.22 brachte die Berliner Zeitung einen Beitrag mit der Überschrift „Deutsche Wohnen kündigt Mieterhöhung um 31 Prozent an“.
(Quelle: berliner-zeitung.de)
Fast schon reflexhaft erhob der Autor die Faust und dachte sich: Das hat man nun davon, wenn aus einem Grundbedürfnis ein Spekulationsgut gemacht wird. Ha!
Irgendwie kam dem Autor dieser Artikel nun wieder in die Hände. Wenn man sich nun, unter Berücksichtigung der aktuellen Situation und dem gesellschaftlichen und politischen Willen, den Sacherhalt näher ansieht, dann ist es eventuell sogar richtig aber zumindest nachvollziehbar, dass die Deutsche Wohnen eine Mieterhöhung von 31% ankündigt.
An dieser Stelle sollte – nachdem das Unternehmen Deutsche Wohnen nun zum zweiten Mal genannt wurde- erwähnt werden, dass es keinerlei Beziehung zwischen dem Autor und Unternehmen gibt. Vielmehr wird das Unternehmen an dieser Stelle als Platzhalter missbraucht. Sorry!
Zurück zum eigentlichen Thema:
Was hat dieser Großvermieter vor?
Welche unsinnigen Balkone werden nun schon wieder mietflächenvergrößernd, umsatzsteigernd und gegen den Willen der Mieter an ungedämmte Fassaden geschraubt?
Dem Beitrag in der Berliner Zeitung zur Folge möchte der Vermieter Wohnungen erneuern, die Fassade und die oberste Geschossdecke mit einer Wärmedämmung ausstatten und unter anderem die Elektrostränge verstärken.
Wenn dieses alles erledigt ist, dann erhöht sich exemplarisch genannte Kaltmiete von 6,41 €/m² (263,00 € / Monat) um 31% auf 8,43 €/m² (346,00 € / Monat).
Damit die Fackeln und Mistgabeln im Schrank beziehungsweise in der Scheune bleiben können, folgende Position des Autors:
Ja, diese Erhöhung kann Familien, Alleinerziehende, Paare, junge und alte Menschen vor unlösbare finanzielle Probleme stellen. Das sowieso schon knappe Haushaltsbudget wird noch weiter belastet. Die weiterhin hohen Inflationsraten und die dadurch immer weiter steigenden Preise verschärfen diese Situation und manch einer wird sich die Wohnung nicht mehr leisten können. Dies ist dramatisch und für ein Land wie Deutschland beschämend.
Aber es ist nicht die alleinige Schuld des Vermieters.
In diesem Falle versucht der Vermieter genau diesen Preissteigerungen durch sinnvolle Sanierungen entgegenzuwirken. In anderen bekannten Fällen kann es selbstverständlich – zur Freude des Kapitalinvestors – zu umsatzsteigernden und zweckfreien Modernisierungsmaßnahmen kommen.
[© fizkes – iStock.com]
Wie bekommt „man“ es hin, dass „man“ die CO2 Ziele erreicht, „man“ bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen kann, „man“ Investitionen in die Bausubstanz durchführt und „man“ nicht auf der Straße wohnen muss?
Nach Ansicht des Autors sollte in der Gesellschaft darüber nachgedacht, wer oder was „man“ ist. Danach kann man sich um die Themen Zielkonflikt, Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit, soziale Gerechtigkeit und Chancengleichheit kümmern. Aber erst danach.
Fangen wir doch mal bei dem Punkt CO2-Ziele an.
„Man“ in diesem Falle ist die Gesellschaft ergo wir alle.
Wir alle sollten alles dafür tun, dass die Welt in 50 Jahren nicht in Schutt und Asche liegt. Gewiss könnte „man“ auf noch ungewisse Innovationen in der Zukunft warten, aber das muss nicht immer gut gehen. Daher hat die Politik als rahmengebende Instanz entschieden, wie der energetische Fußabdruck von Immobilien in der Zukunft sein soll.
Dies wurde flankiert durch zahlreiche, mehr oder weniger ausgiebige und rasch veränderbare Förderprogramme. Die Bauindustrie hat das Thema dankbar aufgegriffen und neue Materialien, Dämmstoffe und andere Dinge entwickelt. (Hier ein shout out an den Poroton S8!) Da alles Neue seinen Preis haben muss, mussten sich die Baukosten für den privaten oder institutionellen Miethai in spe deutlich an oben entwickeln.
Die aktuelle Situation in Deutschland?
Leider sind Löhne und Gehälter nicht dementsprechend gewachsen, so dass Wohnraum nicht mehr für alle bezahlbar ist. Damit sind wir wieder bei dem Dilemma des einleitenden Beispiels. Alles gut gemeint und wahrscheinlich auch in einer eindimensionalen Betrachtung gut gemacht. In Kombination aber irgendwie eine Themaverfehlung.
[© Mr_Twister – iStock.com]
Wie könnte „man“ es anders machen?
Hier könnte ein Modell aus dem Fundus des gemeinen Strategieberaters hilfreich sein. Es handelt sich hierbei um den sagenumwobenen „endgame approach“. Der Autor durfte sich einst in seiner Zeit als Konzernmitarbeiter staunend mit dem Thema beschäftigen.
endgame approach
Im Endeffekt geht es aber um Folgendes:
Man denkt sich welches detaillierte Zielbild man haben möchte und dann überlegt man sich, wie man da hinkommt.
Wenn nun die rahmengebenden Instanzen gedacht haben, wir hätten gerne im Jahr 2035 eine Welt, in der CO2 Fußabdruck aus der Immobilien- und Baubranche um XX% reduziert wurde und sich nur noch 40% der Bevölkerung eine Mietwohnung leisten können, dann hätte man viel richtig gemacht.
Dann bräuchte man Ansätze wie:
• flächendeckend zum konzeptionellen Wohnungsbau
• SOBON-Modelle
• Sozialwohnungen für den Mittelstand
• Stärkung und Förderung von genossenschaftlichen Wohnungsbau
• mehr Eigeninitiative bei privaten Bauherren
• vernünftige Vorgaben an Qualität und Preis für den Bau
• Fördermittel für „soziale“ Vermieter
• Abschaffung der steuerlichen Bestrafungsmechnismen für „soziale“ Vermieter
• neuartige Bau- und Fertigungsformen
• den Willen der Kommunen Grund nur noch in Erbpachtverträgen zu vergeben
• Weitsicht für die Ausweisung von Bauland bzw. Nachverdichtungen
• den Mut politische Entscheidungen auch auszuhalten
• und die Idee, nicht jedwede aufkommende Eventualität regeln zu wollen, aber nicht zu können.
[© Chinnapong – iStock.com]
Wahrscheinlich ist das alles unendlich schwierig.
Aber im Kern müssen wir ein selbstgeschaffenes System modifizieren und nicht die Schwerkraft abschaffen.
Es kann aber auch sein, dass zu den oben genannten Ansätzen noch eine Prise „Verzicht“ kommen muss.
• Es muss irgendwann die Einsicht entstehen, dass denkmalgeschützte und aufwändig renovierte Altbauwohnungen sehr schön aber nicht für alle da sind.
• Es wird wohl oder übel so sein, dass nicht alle Menschen in der Stadt wohnen können (bzw. wollen).
• Es bestehen aber durchaus Steuerungsmöglichkeit. Beispielsweise können Arbeitgeber in sogenannten Mangelberufen durch Werkswohnungen nicht nur den begehrten innerstädtischen Wohnraum zur Verfügung stellen, sondern auch im Rahmen der aktuell (oder perspektivisch) geltenden Regelungen zum geldwerten Vorteil dämpfend auf die Höhe der Miete einwirken.
Wie gesagt beziehungswiese geschrieben: Wann „man“ diesen „man“ endlich mal zu fassen bekommen würde, dann „man“ schon einiges ändern.
Autor: Manuel Mokosch
Funktion bei der RE8: Consulting Director
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RE8 Meinung: CO2-Neutralität trotz explodierender Preise Veröffentlicht am
Zwischen dem Zustand der Rohstoffknappheit, dem Fachkräftemangel und dem Ziel, eine CO2-neutrale Immobilienwirtschaft in München bis 2035 zu erreichen, herrscht ein starker Konflikt. Welche Ansätze sieht die Branche, um diesem Konflikt entgegenzuwirken?
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