Inflation, gestiegene Hypothekenzinsen, hohe Bau- und Materialkosten und der Fachkräftemangel dämpfen den Immobilienmarkt. Für die gewerblichen Anbieter bedeutet das im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Minus von 36 Prozent, das entspricht ca. 3,05 Milliarden Euro! Was bedeutet das für private Besitzer von gewerblichen Immobilien?
Insbesondere die steigenden Hypothekenzinsen erhöhen die Fremdkapitalkosten. Damit reduzieren sie die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer. Gerade in den Metropolen ist diese Kaufpreisverteuerung in den letzten Monaten deutlich spürbar.
Die Kaufpreise für Immobilien in den acht größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart haben sich nach einer Analyse des Großmaklers Jones Lang LaSalle (JLL) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum im Schnitt um die Hälfte reduziert (auf jetzt 7,5 Prozent). Die Folge: Investoren agieren aufgrund der Rahmenbedingungen derzeit vorsichtiger – die Nachfrage sinkt. „Bis zum Jahresende ist mit einem Anstieg der langfristigen Hypothekenzinsen auf ein Niveau von mindestens 3,6 Prozent zu rechnen, wobei sich der Anstieg zur Jahresmitte bereits deutlich verlangsamt hat“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Die Analyse des Immobilienberaters NAI Apollo kommt ebenfalls zu dem Ergebnis, dass sich das Investmentvolumen in Bezug auf das Vorquartal (rund 4 Milliarden Euro) und den Fünfjahresdurchschnitt der zweiten Quartale (3,6 Milliarden Euro) deutlich reduziert hat.
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Erstmals nach 11 Jahren hat nun die Europäische Zentralbank, bedingt durch die hohe Inflationsrate in der Eurozone, den Leitzins um 0,5 Prozent erhöht. Das Ziel: Geld wird wieder mehr wert und die Inflation positiv beeinflusst. Damit könnte die Leitzinserhöhung der aktuellen Marktpreisentwicklung positiv entgegenwirken und die Fremdkosten wieder senken. Das wiederum könnte den Markt mobilisieren.
Auch der Zinsexperte und Marktbeobachter Kurt Neuwirth prognostiziert in einem Interview mit der Immobilien Zeitung trotz des Anstiegs der Bauzinsen Zuversichtliches: Aus heutiger Sicht sei der Höhepunkt des Zinsniveaus bereits erreicht, weshalb die Bauzinsen im zweiten Quartal 2022 vor allem im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung kaum noch steigen, sondern entgegen den Erwartungen sogar fallen werden.
Welche Folgen hat das für private Eigentümer von Gewerbeobjekten?
Der Markt ist also massiv in Bewegung. Das verursacht große Unsicherheiten und führt oftmals unbegründet zu vorschnellen Kaufpreisreduktionen.
Die Experten von RE8 verfolgen hier strategische Handlungsempfehlungen:
Vor allem: Ruhe bewahren, den Markt gut beobachten und geplante Transaktion formaljuristisch gut vorbereiten, anstatt bereits geplante Transaktionen zwangsläufig auf 2023 zu verschieben.
Alexander Kraus, Geschäftsführer der RE8 erläutert:
„Auch aktuell sind gute Objekte am Markt platzierbar und erzielen hohe Preise. Allerdings sind die Zeiten der Mangelverwaltung, in denen der Makler oder der Eigentümer den Käufer aus einer Vielzahl von Interessierten aussuchen konnte, passé. Der Ankaufprozess erfolgt derzeit viel detaillierter und akribischer als noch vor 12 Monaten. So werden entdeckte Mängel von den Investoren nicht mehr hingenommen, sondern kaufpreisabschlägig bewertet. Daher ist bei Transaktionen in diesem Jahr anzuraten, die notwendigen Objektinformationen in einer erstklassigen Art und Weise aufzubereiten. Darüber hinaus wirken Gutachten beispielsweise zum Zustand der baulichen Gegebenheiten verkaufsfördernd.“
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